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収益物件(不動産)の遺産分割

故人が残した相続財産の中で,収益物件(不動産)がある場合には,相続人間でもめることが多く,また,家賃の取り扱いについて複雑になることが多いので注意が必要です。

遺産の中に収益物件(不動産)がある場合の注意点

高い家賃収入のある不動産がある場合には,相続人間で取り合いになることが少なくありません。

なぜなら,そのような高収益不動産は,遺産分割後も所有しているだけで高い収益が得られるからです。

収益物件も遺産分割交渉において評価をすることが重要となります。不動産の評価については,古くから一物五価といわれ,固定資産評価額,路線価,公示価格,標準価格のほかに,不動産業者の査定額,不動産鑑定士の鑑定額などがあります。どの評価が適正であるのかで争いが生じることもあります。交渉をするにあたって,評価額をしっかりと把握しておくことが重要になります。

日比谷ステーション法律事務所では,収益物件の評価方法において,費用対効果を考慮しもっとも妥当な評価方法を選択します。大手不動産会社から複数の査定を取得することもあれば,不動産鑑定士の鑑定評価を得ることもあります。

賃料収入の取り扱い

賃料収入については取り扱いが複雑になります。被相続人が賃貸人である場合のほか被相続人と同居している相続人の一人が賃貸人となっている場合もあります。

賃貸人が被相続人である場合

賃貸人が被相続人ある場合には,相続開始前,相続開始後遺産分割前,遺産分割後で考え方が異なります。

(1)相続開始前の賃料収入

相続開始前の賃料収入は,遺産として残って預貯金に含まれていれば遺産に含まれることになります。
賃料収入が一旦預貯金に入っていたものの,相続人の一人の口座に被相続人の同意なく移されている場合には,不当利得返還請求の問題となります。遺産分割調停で含めて話し合いができれば,その中で解決できる場合もありますが,話し合いができなければ別訴訟で請求していくことになります。
もっとも,「被相続人の同意なく」移ったことの証明が必要ですので,その証明ができるか否かが問題となります。

(2)相続開始後遺産分割前の賃料収入

最高裁判所平成17年9月8日第一小法廷判決は,「遺産は,相続人が数人あるときは,相続開始から遺産分割までの間,共同相続人の共有に属するものであるから,この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は,遺産とは別個の財産というべきであって,各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。遺産分割は,相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるものであるが,各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した上記賃料債権の帰属は,後にされた遺産分割の影響を受けないものというべきである。」と判示しております。
つまり,相続開始後遺産分割前の賃料債権は,相続分に応じて相続人が当初から取得するものですので,遺産には含まれず,賃料を分配していくことになります。相続人の一人が,賃料のすべてを取ってしまい,他の相続人に分配しない場合には,不当利得返還請求を別訴訟で行っていくことになります。

収益物件について相続開始後の賃料請求も含めて調停で解決した事例はこちら >

(3)遺産分割後の賃料収入

遺産分割後は,遺産分割により相続人の一人がその不動産を単独所有することになるでしょうから,単独所有した相続人が賃料収入を取得することになります。
なお,遺産分割で共有状態を残すことは望ましいことではないですが,遺産分割を経ても共有状態が残ってしまった場合には,基本的には遺産分割で定めた内容に従いますが,その共有持分に応じて賃料を分配することになるでしょう。

賃貸人が相続人の一人である場合

被相続人の所有する不動産について,同居している相続人の一人が,被相続人の生前からその相続人名義で賃貸借契約を締結して賃料収入を得ている場合には,被相続人がその相続人に対してその不動産について使用貸借契約を締結していたして争われることがあります。この場合,使用貸借契約の成否や終了の有無及び時期について争われることになります。

日比谷ステーション法律事務所では,相続人の1人が賃料を支払わない場合には,民事訴訟を行うことも視野に入れながら交渉をしていくことになります。
また,遺産分割後においても共有状態が残っている場合には,共有物分割請求も対応しております。

不動産に関する借り入れについて

金融機関からの借入が残っている場合には,相続人の一人が収益不動産と債務を引き継ぐ解決になることが多いですが,代償金の額を検討するにあたって,遺産の額をどのように評価するか検討する必要があります。

また,収益不動産を相続する者は,金融機関からの借入金も相続することになりますが,金融機関において債務引受の手続きなども必要になります。

不動産の遺産分割協議で揉めている方へ

代表弁護士池田は,遺産分割に限らず,共有物分割問題,賃貸借を巡る問題など,これまで多くの不動産問題を扱ってきております。
このような幅広い知識と経験を活かして,遺産分割問題では,どのような解決が妥当なのかについて,依頼者の方のご希望をお聞きしつつ,
不動産をどのように分けるか,現物を取得しない当事者が代償金をいくらもらうべきかを検討していきます。
遺産の内容や紛争の経緯,依頼者のお気持ち,依頼者の置かれた状況を踏まえ総合的に検討し,最適な解決方針を初回法律相談時にご提案いたしますので、お気軽にご相談下さい。 03-5293-1775
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